Lorsque l’on s’apprête à vendre ou à acheter un bien immobilier, l’estimation est une étape cruciale. Seulement, le calcul est rarement évident à faire. Voici ce qu’il vous faut prendre en compte pour connaître sa valeur réelle.
1 – La qualité de la construction
Il va de soi qu’un bâti récent et amené à durer dans le temps sera mieux coté qu’une construction ancienne. Néanmoins, le niveau de décote dépend de la période de construction :
Les constructions en pierre meulière des années 1920 sont les mieux cotées : elles restent indestructibles, pour peu qu’elles aient été épargnées par l’humidité.
Les constructions réalisées dans des années 1970/1980 présentent quant à elles de multiples problèmes : absence d’isolation, ponts sonores, défaut d’étanchéité des toits-terrasses, etc.
Quant aux maisons individuelles de l’après-guerre (1945 à 1960), elles ont bien souvent été construites à la va-vite, ce qui laisse présager des défauts encore plus nombreux.
A contrario, même si les immeubles en pierre de taille du XIXe siècle souffrent de quelques défauts — parquets bruyants, bruits de pallier, fissures au niveau des plafonds, notamment, — ils n’en sont pas moins prisés des acheteurs. Pourquoi ? Parce que premièrement, ils ont un cachet certain, et secondement, l’épaisseur des murs en facilite l’isolation.
2 – La qualité de l’emplacement
Autre critère important, la situation de la maison ou de l’appartement. Un bien idéalement placé, c’est notamment un bien :
Avoisinant des écoles réputées ;
Situé dans un quartier calme ;
Desservi par les transports en commun ;
Proche des commerces.
Évidemment, plus le bien coche de cases, meilleure sera sa cote.
Ensuite, s’il s’agit d’un appartement, il faut prendre en compte l’étage. À l’heure actuelle, les logements en étages élevés valent plus cher que ceux des 1er et 2e paliers. Les rez-de-chaussée, eux, se voient décotés de 15 à 20 %.
À noter : n’oubliez pas l’orientation
En raison de leur luminosité, les biens orientés Sud sont les plus recherchés. Tenez-en compte !
3 – Les prix pratiqués dans le secteur
Nous vous conseillons de jeter un coup d’œil aux vitrines des agences immobilières plutôt que de vous baser sur les prix affichés sur le web. Car bien souvent, les cédants pratiquent une surcote. Vous aurez alors une idée au plus juste des prix du marché.
4 – La valeur locative théorique du bien
Quand bien même un logement a vocation à devenir une résidence principale, sa valeur peut être évaluée en calculant son taux de rentabilité. Pour ce faire, il suffit de diviser le loyer annuel (basez-vous sur des logements similaires loués dans le secteur) par le prix du bien, puis de multiplier le résultat par 100. En moyenne, ce taux varie entre 2 et 10 % selon la zone géographique.
Mis en rapport avec le prix de vente ou d’achat du bien, ces éléments vous permettront d’obtenir une estimation réaliste. Ce sont autant d’arguments à mettre en avant lors de la négociation !
